분양가 상한제 아파트, 전월세 금지법 폐지 추진

2022년 8월이면 계약갱신 청구권이 도입된지 2년이 됩니다. 한번 계약갱신 청구권을 사용한 세입자들이 이번에는 5%가 아닌 시세대로 보증금을 올려줘야해서 전월세 대란이 일어날 것이라는 우려가 있는데요. 정부에서도 이런 우려를 인식한 듯 여러가지 대책마련에 나섰습니다. 분양가 상한제 아파트에 대한 '전월세 금지법' 폐지 방안도 그 중에 하나입니다.

전월세 금지법

사실 전원세 금지법이라는 법은 없고요. 2020년 주택법 개정과 2021년 시행령 개정에 따라 2021년 2월 19일 이후 입주자모집 승인신청 단지부터 적용된 분양가상한제 주택 실거주 의무를 말합니다.

공공택지에서 분양하는 경우 분양가격이 주변 시세의 80% 미만이면 5년, 80% 이상 100% 미만이면 3년의 실거주 기간을 채워야 합니다. 민간 택지의 경우 80% 미만이면 3년, 80% 이상 100% 미만이면 2년의 실거주 기간을 반드시 채워야 합니다. 이 실거주 의무는 입주부터 무조건 적용되었기 때문에 수분양자가 전세를 놓을 수 없어 '전월세 금지법'이라고 불려왔습니다.

전월세 금지법 폐지

국토부는 실거주 의무 기간에 대한 규제 자체는 지금처럼 유지하면서 '최초 입주가능일부터 적용'이라는 항목을 삭제하는 방안을 검토중이라고 합니다. 따라서 분양을 받은 수분양자가 무조건 잔금을 치르고 입주해야하는 것이 아니라 전세를 놓아서 받은 보증금으로 잔금을 치를 수 있게 됩니다. 사실상 전월세 금지법의 폐지라고 봐도 되는 변경입니다.

주택을 다시 매도할 때, 정부가 사전에 정해 놓은 실거주 의무만 지키면 되지 준공 후 입주가능일이 통보된 첫날부터 곧바로 새아파트에 실거주할 필요는 없다는 뜻입니다. 양도세 비과세 혜택도 2년 실거주 의무가 적용되는데 역시 주택 보유기간 중 2년 실거주 기간만 채우면 됩니다.

이렇게 되면 집주인은 처음부터 새 아파트에 입주할 필요가 없고, 분양 물량 중 일부 물량이 전월세 시장으로 나오게 됩니다. 따라서 매물이 증가하게 되고 전월세 대란을 조금이라도 경감시키게 되는게 아니냐는 계산입니다.

다만 실거주 의무 자체를 완전히 폐지할 경우 갭투자를 부추길 수 있어 규제 자체는 그대로 유지하기로 한 것으로 알려졌습니다.

규제지역 주담대 전입요건도 해제

이와 더불어 2020년 6-17 대책 때 강화된 주담대 실거주 의무도 완화할 방침입니다. 무주택자나 1주택자가 규제지역에서 주택 구입자금 용도로 주담대를 받으면 무조건 6개월 이내에 전입해야하는 규제입니다. 1주택자의 경우 규제지역에서 다른 집을 구매한 경우 기존 주택을 팔아야하는 조항까지 붙어있습니다.

6-17 대책 이전에는 9억원 이상의 주택에 대해서만 투기지역과 투기과열 지역은 1년, 조정대상 지역은 2년 전입요건이 있었는데 이를 6개월로 강화했었습니다. 따라서 보통 2년 단위로 계약하는 전월세 계약을 할 수 없어서 전월세 매물이 안나왔었는데요. 이 규제도 풀어서 전월세 매물을 증가시키려는 움직입니다.

물론 전세 세입자들이 주담대가 크게 잡혀있는 매물에는 계약하지 않기 때문에 갭투자를 자극할 여지는 적다고 합니다.